Renúncia subsíndica Maraisa

Colaboração

Boa tarde, condôminos...

Infelizmente mesmo após a ampla divulgação pelo boletim informativo, ainda temos observado algumas atitudes desrespeitosas com o condomínio. Como mostrado nas fotos...sem a colaboração dos condôminos não conseguiremos ter uma lugar agradável para viver O NOSSO LAR DOCE LAR...

Mas uma vez segue algumas dicas e orientações sobre como agir educadamente em diversas situações no condomínio.

Não adianta negar: é muito difícil administrar um espaço dividido por tantas pessoas diferentes. E a maior dificuldade não são as inúmeras guias a serem pagos, os documentos para checar, ou as apólices de seguro que não podem vencer. Invariavelmente a parte mais trabalhosa da vida do síndico é lidar com os moradores.

ASSEMBLEIA

·         Procure sempre participar das assembleias e conhecer a pauta antecipadamente.

·         É lá que os assuntos de interesse de todos são discutidos e votados.

•         Quem não comparece fica sem condição de discutir depois.

•         Ainda em assembleias, saiba ser “voto vencido”, e não altere nunca o tom de voz.

BARULHO

·         Conheça as normas do condomínio e não faça barulho após o horário de silêncio ·         Use sempre o bom senso. Não é porque você está no horário permitido, que pode fazer o barulho que quiser... ·         Nos dias de festa - desde que não ocorram sempre - convide os vizinhos para a confraternização, ou mande um cartão simpático se desculpando antecipadamente pelo incômodo. ·         Lembre-se, seu cachorro não deve perturbar o sossego e o descanso dos outros moradores. ·         Crianças: o correto é limitar o horário para brincadeiras dentro do apartamento até no máximo 22h. ·         Uso de tapete emborrachado nos quartos das crianças, carpetes e tapetes comuns ajudam a evitar a propagação do som para outras unidades.

CACHORROS

·         Seu animal não deve perturbar o sossego e o descanso dos outros moradores ·         Use sempre as entradas de serviço e seja breve no trajeto até chegar à rua. ·         Caso seu pet faça sujeira na área comum, limpe-a no mesmo momento. ·         Caso o cachorro de um morador faça muito barulho, antes de registrar queixa, verifique se outros condôminos também se sentem incomodados pelos latidos

CRIANÇAS

·         Os pais são responsáveis por seus filhos e devem estabelecer limites a eles ·         Não permita que seus filhos gritem ou corram em áreas que não destinadas exclusivamente para brincadeiras ·         Crianças pequenas precisam estar acompanhadas por adultos ·         Respeite os limites de horários e locais destinados aos pequenos ·         Verifique o que diz o regulamento interno do seu condomínio

CONVIVÊNCA

·         Conheça e respeite as regras que regem o seu condomínio. Por mais que você não concorde com algumas, terá que obedecê-las, pois foram aprovadas pela maioria ·         Jamais chame a empregada ou babá do vizinho para trabalhar na sua casa ·         Evite entrar em quaisquer tipos de fofocas ou boatos relacionados aos seus vizinhos ·         Lembre-se, a conversa amigável será sempre a melhor saída para resolução de conflitos com seu vizinho. ·         Procure sempre participar das assembleias e conhecer a pauta antecipadamente. É lá que os assuntos de interesse de todos são discutidos e votados. Quem não comparece fica sem condição de discutir depois. ·         Ainda em assembleias, saiba ser “voto vencido”, e não altere nunca o tom de voz.

FUNCIONÁRIOS

·         Trate-os sempre com cordialidade ·         Se quiser fazer alguma reclamação, direcione-a ao zelador ou ao síndico ·         Lembre-se que o funcionário do condomínio não é seu empregado. Evite pedir que execute serviços particulares

GARAGEM

·         Não buzine, use luzes baixas e respeite a sua vaga ·         Não use sua vaga como depósito ·         Respeite o limite de velocidade ·         Deu uma raladinha no carro ao lado? Deixe um bilhete se identificando, pedindo desculpas, e permita que o vizinho escolha a melhor maneira de reparar o automóvel, ·         Quando dois carros se encontram, a preferência é sempre de quem está chegando.

LIXO

·         Não jogue papéis, bitucas de cigarro ou quaisquer outros tipos de lixo pela janela do apartamento. ·         Cuide para que seu lixo esteja sempre devidamente ensacado e sem exalar cheiro forte ou escorrer líquidos nas escadas.

NO SALÃO DE FESTAS E CHURRASQUEIRAS

·         Respeite os horários de uso e não deixe a área toda suja após o uso – o ideal é retirar toda a parte principal do lixo e restos de comida e bebida ·         Faça uma lista com os nomes dos convidados para deixar na portaria ·         Informe-se e respeite as regras do local, principalmente em relação a barulho ·         Na churrasqueira, tenha bom senso no uso de aparelhos sonoros, que propagam muito mais ruído quando estão ao ar livre.

OBRAS

·         Respeite os horários estabelecidos na convenção e regulamento interno ·         Comunique o síndico e seu vizinho antes de iniciar as obras

Fonte: http://www.sindiconet.com.br

“Unir-se é um bom começo, manter a união é um progresso,

 e trabalhar em conjunto é a vitória”.

Equipe de Administração Cond. Spazio Urano

Atualização de Cadastro

Bom dia!
Caros condomínos,
POR FAVOR, entregar a atualização de cadastro o mais breve possível na portaria para implementação do novo sistema de segurança...
Obrigado (a).

Vizinho legal

Fonte: http://www.talla.com.br/img/cartaz.jpg.

Dia das mães

Toda relação de amor é um presente...

O amor materno  é um presente de Deus...

Mulheres que ensinam pelo olhar o amor incondicional ...

Feliz dia das mães!

Com carinho
Equipe de administração e colaboradores Condomínio Spazio Urano 

Dia do Trabalho

Nesse dia o mundo deveria dar mais valor

A você que cedo levanta trabalhador

Você! Que muitas vezes trabalha sem comida Você! Que trabalha toda uma vida Mas nesse dia do Trabalhador continua sem valor! É quem constrói a Nação Mas é quem menos tem a receber É quem dá tudo de si em troca de nada Trabalhador que planta tem que colher Mas trabalhador é classe, e esta é abandonada; Neste seu dia, comemora-se no mundo inteiro. Mas o mundo não conhece quem trabalha, Quem passa uma vida fazendo tudo direito! Mas esse é trabalhador verdadeiro, Aquele que tudo faz calado, não espalha; Ah! Trabalhador! Sem casa, sem comida sem saúde! Trabalhador desempregado, desnutrido amiúde Vai trabalhar, que canta, que ri e que chora Vai comemorar o que nessa hora? De globalização, de guerra, de desemprego; Trabalhar onde? Foge da seca e no desapego Até da família esquece, vai longe trabalhar Na esperança de um dia tudo melhorar...

FONTE:http://www.mensagenscomamor.com/

mensagens_dia_trabalho.htm

Á todos os nossos colaboradores e trabalhadores do Residencial Spazio Urano

Convenção e Regimento Interno do Condomínio Spazio Urano

M:01/03 NCC 

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INSTITUIÇÃO E CONVENÇÃO DO 

CONDOMÍNIO SPAZIO URANO 

Pelo presente instrumento particular, em cumprimento à determinação contida no artigo 9º da Lei 4.591, de 

16.12.1964, MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA, com sede, na Avenida Cerqueira Cesar, nº1730, 

Bairro Jardim Sumaré, em Ribeirão Preto - MG, inscrita no CNPJ sob o nº 08.343.492/0005-53, representada 

por sua procuradora, Patrícia de Bessa Pereira Cavalcanti, brasileira, casada, Técnica Contábil, C.I. nº M-

8.783.417 SSP/MG, CPF: 040.951.526-48 residente e domiciliada em Uberaba/MG, à Rua Barão da Ponte 

Alta, nº1.101, bairro Abadia, conforme procuração anexa; na qualidade de proprietária, construtora e 

incorporadora do terreno constituído pelos lotes 01 (um) a 24 (vinte e quatro) da quadra 206 (duzentos e seis) 

do Bairro Brasil, Uberlândia-MG, com área limites e confrontações de acordo com a planta, aprovada na 

Prefeitura Municipal de Uberlândia, local onde se edificará o empreendimento imobiliário a ser denominado 

“CONDOMÍNIO SPAZIO URANO”, situado na Rua Pernambuco s/nº, no Bairro Brasil, Uberlândia-MG, que 

consistirá em um conjunto de apartamentos com destinação residencial, nas condições do projeto aprovado 

pela Prefeitura Municipal de Uberlândia, e desejando submetê-lo ao regime do Condomínio Edilício de que 

tratam os artigos 1.331 e seguintes da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, vêm estabelecer a presente 

Instituição e Convenção do Condomínio: 

“DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO” 

Assim qualificada, as subscritoras deste instrumento resolvem na melhor forma de direito instituir o 

Condomínio Edilício do Spazio Urano, na forma expressa no artigo 1.332 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro 

de 2002 (Código Civil), atendendo-se, à legislação especial constante no artigo 167, seu inciso I e item 17, da 

Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Registros Públicos), o que faz no presente ato, ficando assim, e 

pelo presente instrumento, formalizada a instituição do mencionado condomínio. 

Ante a instituição do Condomínio Edilício Spazio Urano, ora procedida, suas instituidoras, em ato 

consecutivo, convencionam os ordenamentos de administração e convivência condominial que trata o artigo 

1.334 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil),, tornando-se, tais ordenamentos obrigatórios 

para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção, 

observando-se as condições a seguir determinadas: 

“DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO SPAZIO URANO” 

CAPÍTULO I 

Do Objeto 

Art. 1º - O "Condomínio Spazio Urano" situado na Rua Pernambuco s/nº, no Bairro Brasil, Uberlândia-MG, 

constitui-se de um conjunto de blocos de prédios edificados conforme o projeto aprovado pela Prefeitura 

Municipal de Uberlândia, tendo como finalidade a destinação de suas unidades autônomas para o uso de 

natureza residencial e a ela vinculada, conforme regulado pelas disposições dos artigos 1.331 e seguintes do 

Código Civil Brasileiro, assim como por toda a legislação complementar aplicável e, especialmente, pelas 

disposições da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que não foram derrogadas pela Lei nº 10.406, de 10 

de janeiro de 2002 (Código Civil). 

Art. 2º

 - O Condomínio Spazio Urano é composto de 6 (seis) Blocos, 176 (cento e setenta e seis) 

Apartamentos, 176 (cento e setenta e seis) Vagas de Garagem de uso privativo e 1 (uma) vaga de uso 

comum destinada a portadores de deficiência física, sendo os apartamentos dos Blocos 01 a 06, 

numericamente designados por apartamentos 101 a 104, 201 a 204, 301 a 304 e 401 a 404; as Vagas de 

Garagem são numericamente designadas por Vaga 01, 02, 03... até 177; todas as unidades autônomas, 

seus demais indicativos e disposição interna de acordo com o projeto aprovado pela Prefeitura Municipal de 

Uberlândia. 

Art. 3º - As áreas de uso comum são aquelas definidas no Art. 3º da Lei 4.591/64, bem como no Art. 1331, 

parágrafo 2º, do Código Civil Brasileiro, tidas e havidas como coisas ou partes inalienáveis, indivisíveis, 

acessórias e indissoluvelmente ligadas às demais partes do Condomínio, às quais, por sua natureza e 

destino, são de uso ou utilidade comum do Condomínio, tais como: 

a) O terreno, com sua correspondente área; os jardins, gramados e muros de divisa; 

b) A portaria/guarita, áreas de circulação internas do condomínio, acesso às vias e logradouros públicos 

e calçadas; 

c) As fundações, estruturas, paredes divisórias, fachadas, lajes e telhados;  

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d) Encanamentos de água, esgoto, fios troncos de luz, força, telefone e TV, bem como as instalações 

respectivas até o ponto de ligação com as linhas de propriedade privativa; 

e) Condutores de água pluvial e esgoto, reservatórios, registros, bombas com os respectivos pertences; 

f) Medidores de água, luz, força e gás. 

g) Todos os espaços cobertos e descobertos e seus futuros equipamentos destinados ao lazer e 

previstos no projeto aprovado; 

h) Todos os espaços cobertos e descobertos e seus futuros equipamentos destinados ao uso comum e 

previstos no projeto aprovado; 

i) E tudo mais que se destine ao uso comum do condomínio e dos condôminos. 

Art. 4º - São partes de propriedade exclusivas, com seus pertences e acessórios, os 176 Apartamentos de 

uso residencial e as 176 Vagas de Garagem. 

Art. 5º - A cada unidade corresponderão as seguintes áreas e fração ideal de terreno: 

Parágrafo Primeiro - O uso das vagas de estacionamento somente poderá ser transferido através de 

locação ou comodato entre os condôminos e moradores do Condomínio, sendo, portanto, terminantemente 

proibida a venda, transferência, cessão a qualquer título da propriedade ou da posse para terceiros estranhos 

ao condomínio. 

Parágrafo Segundo: Caso algum condômino pretenda colocar unidade de vaga de estacionamento à venda, 

deverá primeiramente obter autorização unânime da assembléia geral, dando conhecimento do fato ao 

condomínio e aos demais condôminos que terão preferência para adquiri-la, em igualdade de condições, para 

que, somente após manifestação de desinteresse destes, venha a negociar a terceiros. 

Parágrafo Único – A transferência da propriedade das Vagas de Garagem, a qualquer título, somente 

poderá ocorrer conjuntamente com a unidade habitacional, salvo se o negócio for celebrado entre 

condôminos. Fica, pois, terminantemente proibida a locação, comodato ou qualquer outra forma de utilização 

por terceiros estranhos ao condomínio. 

CAPÍTULO II 

Dos condôminos 

Art. 7º - É direito de cada condômino: 

a) usar, gozar e dispor da respectiva unidade autônoma, segundo a sua finalidade, desde que não 

prejudique a segurança e a solidez do conjunto residencial, não cause danos aos demais condôminos e 

não infrinja as normas legais ou as disposições desta convenção e do regulamento interno do 

condomínio; 

b) usar e usufruir das partes comuns do condomínio, desde que não impeça idêntico uso dos demais 

condôminos, observando-se as mesmas restrições da letra anterior; 

c) manter em seu poder as chaves das portas de ingresso social e de serviço, desde que não haja portaria 

do condomínio com porteiro físico em período integral. 

d) examinar a qualquer tempo os livros, registros e arquivos da administração do condomínio e pedir 

esclarecimentos ao síndico; 

e) utilizar os serviços da portaria, sem desviar os empregados para os serviços internos de sua unidade 

autônoma; 

f) comparecer às assembléias do condomínio e nas mesmas discutir e votar livremente, desde que esteja 

adimplente com suas obrigações de custeio do condomínio; 

g) denunciar ao síndico qualquer irregularidade que observar no funcionamento do condomínio; 

h) interpor recurso, a ser apreciado pela Assembléia Geral Extraordinária dos Condôminos, contra ato 

administrativo do síndico.  

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Art. 8º. - São deveres dos condôminos: 

a) contribuir para as despesas do condomínio; 

b) guardar reserva e respeito no uso das coisas e partes comuns, não as utilizando nem consentindo que as 

utilizem de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons 

costumes, bem como não cedê-las ou alugá-las para pessoas de maus costumes ou que de alguma 

forma possam incomodar os demais condôminos; 

c) dar às respectivas unidades autônomas a mesma destinação que tem a edificação. 

d) não estender roupas ou quaisquer outros objetos nas janelas ou lugares visíveis dos apartamentos e 

partes comuns do conjunto residencial; 

e) não lançar quaisquer objetos ou líquidos sobre a via pública e áreas comuns do conjunto residencial; 

f) respeitar o horário de 22:00 às 07:00 horas mantendo silêncio; 

g) não alterar a forma e a cor das fachadas, das partes e esquadrias externas, nem pintar ou decorar as 

paredes, portas, portões e esquadrias externas com cores diversas das empregadas no conjunto 

residencial; 

h) não manter nas respectivas unidades autônomas substâncias ou aparelhos que representem perigo à 

segurança do condomínio ou incômodo aos demais condôminos; 

i) permitir o ingresso em cada unidade autônoma, do síndico ou seu preposto, quando se tornar 

indispensável para vistoria com respeito à segurança do conjunto residencial ou reparos em instalações, 

serviços e tubulações nas unidades vizinhas; 

j) denunciar imediatamente ao síndico a ocorrência de moléstia contagiosa em qualquer das unidades 

autônomas; 

k) respeitar o horário de 08:00 às 18:00 horas, de segunda a sexta feira, para ingressar no conjunto 

residencial com móveis e utensílios de casa (mudanças); 

L) NÃO CONSTRUIR NOVAS DEPENDÊNCIAS EM UNIDADES AUTÔNOMAS, OU PROMOVER 

QUALQUER MODIFICAÇÃO OU ALTERAÇÃO EM SUA PAREDES EXTERNAS OU INTERNAS, SEM 

A PRÉVIA AUTORIZAÇÃO, POR ESCRITO DOS RESPONSÁVEIS TÉCNICOS PELA OBRA, DE 

MODO QUE TAIS MODIFICAÇÕES NÃO VENHAM AFETAR OU PREJUDICAR A SOLIDEZ DOS 

APARTAMENTOS E DO CONDOMÍNIO E AS DISPOSIÇÕES LEGAIS PERTINENTES ÀS 

CONSTRUÇÕES; 

M) NÃO MANTER EM SUAS UNIDADES AUTÔNOMAS MÓVEIS, ARQUIVOS, COFRES OU OBJETOS 

QUE IMPLIQUEM EM CARGA SUPERIOR A 150KG/ M²; 

n) havendo interposição de recurso contra decisão administrativa do síndico, acatar a decisão enquanto o 

recurso não for apreciado pela AGE em razão do mesmo não ter efeito suspensivo. 

o) acondicionar o lixo doméstico e detritos diversos em sacos plásticos e colocá-los em local e horário 

determinados pela assembléia ou pela administração do condomínio. 

Art. 9º - Os casos eventualmente surgidos em decorrência de interpretação das normas diversas ao 

convencionado neste instrumento, bem como a interposição de recurso aos atos administrativos do síndico, 

deverão ser resolvidos em Assembléia Geral Extraordinária dos Condôminos, devidamente convocados para 

tal apreciação. 

CAPÍTULO III 

Das Assembléias Gerais 

Art. 10º - As assembléias gerais serão convocadas pelo síndico ou por proprietários que representem 1/4 

(um-quarto) dos apartamentos, por via de carta registrada ou protocolo de recebimento, sendo que as 

deliberações adotadas na assembléia terão competência de imposição a todos os condôminos, inclusive aos 

ausentes. As convocações se farão com antecedência mínima de 05 (cinco) dias úteis, e indicarão o resumo 

da ordem do dia, a data, a hora e o local da assembléia. 

Parágrafo Primeiro – As convocações endereçadas à construtora/incorporadora do empreendimento, 

deverão ser remetidas via carta registrada com aviso de recebimento, ou entregue em mãos à pessoa 

autorizada, qual seja, ao Gerente de Atendimento ao Cliente no escritório da empresa, mediante protocolo de 

recebimento, sob pena de, não ocorrendo uma destas formas de convocação, ser decretada a nulidade da 

assembléia e do que nela ficar deliberado. 

Parágrafo Segundo - As convocações das Assembléias Gerais Ordinárias serão acompanhadas de cópia do 

relatório e das contas do síndico, assim como da proposta de orçamento do exercício vindouro, sob pena de 

ser responsabilizado o síndico e/ou anulada a convocação conforme deliberação a ser tomada na respectiva 

Assembléia. 

  

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Parágrafo Terceiro - É permitido fixar o momento em que se realizará a assembléia, em primeira e segunda 

convocação, desde que respeitado o período de meia hora, entre ambas. 

Parágrafo Quarto – A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para 

a reunião. 

Art. 11º - As assembléias serão presididas por um condômino especialmente aclamado, o qual escolherá, 

entre os presentes, o secretário que lavrará a ata dos trabalhos em livro próprio ou em folhas soltas que 

deverá ser, posteriormente, objeto de arquivamento junto à cartório de Registro de Títulos e Documentos. 

Parágrafo Primeiro – É vedado ao administrador presidir ou secretariar os trabalhos da assembléia. 

Parágrafo Segundo – A cada unidade autônoma constituída por um apartamento corresponderá a um voto, 

tomando-se o resultado das votações por maioria de votos, calculado sobre o número de condôminos 

votantes que assinaram o livro de presença. 

Parágrafo Terceiro – O condômino inadimplente poderá participar das Assembléias Gerais, porém não lhe 

será permitido se pronunciar, votar, requerer questão de ordem ou deliberar sobre qualquer questão. 

Art. 12º - Ao condômino é lícito se fazer representar nas Assembléias Gerais por procurador com poderes 

especiais, desde que não seja pessoa da administração do condomínio. Caso o instrumento de procuração 

não contenha a autenticação da assinatura do outorgante, o procurador responderá, civil e penalmente, por 

sua autenticidade. 

Art. 13º - A Assembléia Geral Ordinária realizar-se-á no primeiro trimestre civil de cada ano, a ela 

competindo: 

a) discutir e votar o relatório e as contas da administração, relativos ao ano findo; 

b) discutir e votar o orçamento das despesas para o ano em curso; 

c) aprovar, se for o caso, o Regulamento Interno do condomínio; 

d) eleger e empossar o síndico, quando for o caso, fixando-lhes o prazo comum de mandato e a 

remuneração se houver; 

e) eleger e empossar os membros do Conselho Consultivo e Fiscal, fixando o prazo de mandato; 

f) votar as demais matérias constantes da ordem do dia; 

g) instituir o recolhimento e fixar o limite previsto para o fundo de reserva, assim como deliberar sobre a 

aplicação e o valor das multas previstas nesta Convenção. 

Art. 14º - Compete à Assembléia Geral Extraordinária: 

a) deliberar sobre todas as matérias de interesse geral dos condôminos ou do condomínio que não 

sejam de competência das assembléias Gerais Ordinárias; 

b) apreciar as questões de natureza jurídica que envolvam o condomínio e outorgar os poderes 

especiais ao síndico e/ou advogados que se fizerem necessários; 

c) destituir o síndico, em qualquer tempo e na forma legal; 

d) apreciar recurso interposto contra ato administrativo do síndico. 

Parágrafo Único – Havendo fundada urgência nas questões a serem tratadas, as Assembléias Gerais 

Extraordinárias poderão ser convocadas com anterioridade de até 24 horas. 

Art. 15º - As assembléias gerais realizar-se-ão em primeira convocação, com a presença de condôminos que 

representem, no mínimo, 50 % das frações ideais; e em segunda convocação, com qualquer número de 

condôminos, podendo deliberar por maioria dos votos dos que estiverem presentes, salvo quando exigido 

“quorum” especial. 

Art. 16º - Nas Assembléias Gerais serão exigidos para a tomada de deliberação os seguintes “quoruns”: 

a) maioria absoluta (50% + 1 do total) dos Condôminos para: 

1) realização de benfeitorias úteis no condomínio; 

2) destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas pelo menos anualmente, ou 

que, irrefutavelmente não venha administrando convenientemente o condomínio; 

b) 2/3 (dois terços) do total dos Condôminos para: 

1) modificar esta Convenção e/ou o Regimento Interno, nas questões que não exijam unanimidade; 

2) para realização de benfeitorias meramente voluptuárias; 

3) aprovar a realização de obras em acréscimos às já existentes; 

4) imposição de multa a condômino por descumprimento dos deveres prescritos nas alíneas “b”, “c”, 

“g” e “l” do artigo 8º desta Convenção, excluindo do quorum o condômino infrator;  

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c) 3/4 (três quartos) dos condôminos, para a imposição de multa a condômino que, reiteradamente, 

descumprir sua(s) obrigação(ões) para com o condomínio, excluindo do quorum o condômino infrator; 

d) unanimidade para: 

1) aprovar modificações no aspecto arquitetônico do condomínio, sejam áreas comuns internas ou 

externas e fachadas; 

2) mudança da destinação do conjunto de apartamentos ou da unidade; e, 

3) quaisquer outras deliberações para as quais a lei ou esta convenção imponha tal exigência; 

e) maioria simples (maior número de votos válidos) dos condôminos presentes em assembléia para: 

1) eleger e empossar o síndico e os conselheiros; 

2) deliberar e aprovar as despesas ordinárias, extraordinárias e sobre o fundo de reserva do 

condomínio; 

3) aprovar contas apresentadas pelo síndico e/ou administrador; e, 

4) quaisquer outras deliberações para as quais a lei ou esta convenção imponha exigência de 

quorum mais representativo. 

Art. 17º - As deliberações das assembléias gerais serão obrigatórias para todos os condôminos, 

independentemente do seu comparecimento ou do seu voto, cumprindo ao síndico executá-las e fazê-las 

cumprir. 

Parágrafo Único - Dentro dos 08 (oito) dias subseqüentes à assembléia, o síndico comunicará aos 

condôminos o que tiver sido deliberado, mediante afixação de cópia da ata da assembléia no Quadro de 

Avisos do condomínio, devendo comunicar a construtora, desde que haja unidade a ser por ela 

comercializada, através de carta com aviso de recebimento ou protocolo de recebimento do responsável ou 

representante legal da empresa. 

Art. 18º - Das assembléias gerais serão lavradas atas em livro próprio, ou por folhas soltas impressas na 

reunião, as quais serão assinados pelo presidente, pelo secretário e pelos demais condôminos presentes que 

assim se dispuserem a assinar, que terão sempre o direito de fazer constar as suas declarações de voto, 

quando dissidentes, devendo as atas serem registradas em um dos cartórios de Registro de Títulos e 

Documentos do local do imóvel. 

CAPÍTULO IV 

Da Administração do condomínio 

Art. 19º - O condomínio será administrado pelo Síndico, pessoa física ou jurídica, que poderá ser condômino 

e ainda por um Subsíndico para cada bloco, este necessariamente condomínio, eleitos em Assembléia Geral 

Ordinária, com mandato pelo prazo máximo de 02 (dois) anos, podendo ser reeleitos. 

Parágrafo Primeiro - A Construtora e Incorporadora poderá atuar como Síndica durante os primeiros 02 

(dois) anos de atividade do Condomínio, ou até quando julgar que a vida operacional do condomínio esteja 

definitivamente implantada, podendo, para tanto, indicar e contratar a primeira Administradora. Após o 

término dessa gestão, os condôminos, em Assembléia Geral Ordinária, deverão eleger novo síndico, 

podendo contratar outra Administradora, se desejarem. 

Parágrafo Segundo – O síndico será aquele condômino, ou não, que vier a ser eleito com a maioria simples 

dos votos daqueles condôminos que se façam presentes na reunião. Os subsíndicos, que serão condôminos, 

candidatar-se-ão pelos blocos em que residam, e serão eleitos pela maioria simples dos votos do bloco pelo 

qual se candidatou, não se computando a seu favor qualquer voto que porventura tenha recebido de bloco 

residencial diverso ao que se lançou candidato 

Parágrafo Terceiro - Ao síndico compete: 

a) representar os condôminos em juízo ou fora dele, ativa e passivamente, em tudo o que se referir aos 

assuntos de interesse do condomínio; 

b) superintender a administração do condomínio; 

c) cumprir e fazer cumprir a lei, a presente Convenção, o regulamento interno do condomínio e as 

deliberações das assembléias; 

d) admitir e dispensar empregados, fixando a remuneração dos mesmos; 

e) ordenar reparos urgentes ou adquirir o que for necessário à segurança ou conservação do conjunto 

residencial, até o valor do limite que, anualmente, for estipulado pela Assembléia Geral Ordinária; 

f) executar as disposições orçamentárias da Assembléia;  

M:01/03 NCC 

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g) convocar a Assembléia Geral Ordinária na época própria, e a Extraordinária quando julgar conveniente, ou 

lhe for requerido por proprietários que representem no mínimo ¼ (um quarto) do total dos apartamentos; 

h) prestar à Assembléia Geral Ordinária as contas de sua gestão, acompanhadas da documentação 

respectiva, e oferecer proposta de orçamento para o exercício seguinte; 

i) manter um sistema de balancetes mensais de receita e despesas, entregando-os aos membros do 

Conselho Consultivo e Fiscal para que realizem a devida verificação e aprovação; 

j) cobrar, inclusive em juízo, a cota que couber em rateio, nas despesas normais ou extraordinárias do 

conjunto residencial e fundo de reserva do condomínio, que forem aprovadas pela Assembléia Geral, e as 

multas impostas por infrações de disposições legais ou desta convenção; 

l) comunicar à Assembléia Geral e à construtora as citações, notificações ou interpelações judiciais e 

extrajudiciais que receber; e 

m) apresentar à Assembléia Geral e solicitar o julgamento pelos presentes, dos recursos que forem 

interpostos por condômino contra sua decisão administrativa. 

n) entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e pertences do condomínio em seu poder. 

Parágrafo Terceiro – A cada subsíndico compete: 

a) mediante indicação dos demais subsíndicos dos blocos, substituir o síndico em suas ausências e 

impedimentos temporários; 

b) realizar a administração das atividades de manutenção, limpeza, conservação e segurança do bloco para 

cuja representação foi eleito; 

c) ser o porta voz privilegiado dos condôminos do bloco residencial, pelo qual foi eleito; 

d) ser, por sistema de rodízio entre os demais subsíndicos, relator dos recursos que forem interpostos à 

Assembléia Geral. 

Parágrafo Quarto - O síndico e os subsíndicos receberão durante o cumprimento de seu mandato a 

remuneração mensal, ou isenção no pagamento da taxa de despesas ordinárias que couber à sua unidade, 

conforme vier a ser fixada pela Assembléia Geral e a esta prestará contas de sua gestão em caso de 

destituição. 

CAPÍTULO V 

Do Conselho Consultivo e Fiscal 

Art. 20º – Poderá a Assembléia Geral Ordinária eleger um Conselho Consultivo e Fiscal composto de 03 

(três) membros efetivos e 03 (três) suplentes, com mandato de até 02 (dois) anos, todos escolhidos entre os 

condôminos, os quais exercerão gratuitamente as suas funções. Cabe aos suplentes exercerem 

automaticamente a substituição dos membros efetivos. 

Art. 21º - Compete ao Conselho Consultivo e Fiscal: 

a) fiscalizar as atividades do síndico e examinar as suas contas, relatórios e documentos; 

b) comunicar à Assembléia, por carta registrada ou protocolada, qualquer irregularidade verificada na gestão 

do condomínio; 

c) dar parecer sobre as contas do síndico, sobre a proposta de orçamento para o exercício subseqüente, 

informando à Assembléia Geral; 

d) abrir, encerrar e rubricar o livro-caixa; 

e) assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio; 

f) opinar nos casos de divergência entre o síndico e os condôminos; 

g) dar parecer em matéria relativa à despesa extraordinária. 

CAPÍTULO VI 

Orçamento do Condomínio 

Art. 22º - Constituem despesas do condomínio aquelas relativas à manutenção, conservação, limpeza, 

reparações e construção das partes e coisas comuns; à remuneração do síndico, do zelador e empregados 

do condomínio e, ainda, dos encargos sociais e trabalhistas; aos impostos e taxas que incidam sobre as 

partes e coisas comuns do conjunto residencial; e ao prêmio de seguro contra incêndio. 

Parágrafo Único - Destaca-se que a obrigação pelos débitos condominiais das unidades autônomas do 

condomínio é vinculada ao respectivo imóvel, razão pela qual torna o adquirente de unidade responsável por 

eventuais débitos condominiais deixados pelo alienante, inclusive multas e juros moratórios. 

Art. 23º - Compete à assembléia fixar o orçamento das despesas comuns (ordinárias) relativamente às 

unidades já construídas, prontas e acabadas, passíveis de serem habitadas, e cabe aos condôminos dos 

apartamentos concorrerem para o custeio das referidas despesas, dentro dos primeiros 10 (dez) dias de cada 

mês ou nas datas deliberadas pela assembléia geral.  

M:01/03 NCC 

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Parágrafo primeiro: As despesas condominiais comuns ou ordinárias serão rateadas proporcionalmente ao 

número de apartamentos (unidades) existentes no empreendimento, excluindo-se do rateio aquelas unidades 

que ainda estiverem em fase de construção e sem condições de habitabilidade. 

Art. 24º - Serão igualmente rateadas, entre os condôminos dos apartamentos, as despesas extraordinárias, 

salvo se forem adicionadas à quota mensal ordinária do condomínio. 

Art. 25º - Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino, as despesas decorrentes de atos por ele praticados 

e o aumento das despesas a que der causa. 

Parágrafo Único - O disposto neste artigo é extensivo aos prejuízos causados às partes comuns do 

condomínio, bem como, pela omissão do condômino na execução de reparos na sua unidade autônoma. 

Art. 26º - O saldo remanescente do orçamento de um ano será incorporado ao exercício seguinte, se outro 

destino não lhe for dado pela assembléia. O déficit, se verificado, será rateado entre os condôminos. 

Art. 27º – Todo o condomínio será segurado contra incêndio ou qualquer outro risco que possa destruí-lo, em 

todo ou em parte, em companhia idônea, com aprovação da assembléia, pelo respectivo valor venal, 

discriminando-se, na apólice, o valor de cada unidade autônoma. A apólice deverá ter obrigatoriamente 

cláusula de reconstrução. O condomínio tem a obrigação da contratação do seguro. 

Art. 28º - Caso as edificações do condomínio venham a ser total ou consideravelmente destruídas, ou 

ameacem ruína, bem como em caso de desapropriação total ou de área parcial do condomínio, assim como 

em sendo deliberada pela extinção do condomínio, aplicar-se-ão as disposições dos artigos 1.357 e 1.358, e 

seus parágrafos, do Código Civil. 

CAPÍTULO VII 

Das Penalidades 

Art. 29º - Os condôminos em atraso com o pagamento das respectivas contribuições pagarão multa de 2% 

(dois por cento) sobre o débito, e juros moratórios, pro-rata-die, de 1% (um por cento) ao mês, computados 

desde a data do vencimento até o dia de seu efetivo pagamento, independente de qualquer aviso, notificação 

ou interpelação, sujeitando-se, ainda, ao pagamento das custas e honorários de advogado, se houver 

procedimento judicial. 

Art. 30º - Ao condômino que, reiteradamente, não cumpra com o seu dever perante o Condomínio será 

imposto as penalidades que tratam o parágrafo 2º do artigo 1.336 e o artigo 1.337, e seu parágrafo único, do 

Código Civil. 

CAPÍTULO VIII 

Regulamento Interno 

Art. 31º - As normas gerais que regem internamente o condomínio acham-se expressas nesta Convenção, 

especialmente do Capitulo II ao Capítulo VII, ficando facultado ao síndico e/ou aos condôminos criarem, em 

instrumento próprio, um REGIMENTO INTERNO que venha a ser complementar ou regulador das 

determinações aqui contidas, sendo que o exercício desta faculdade dar-se -á em Assembléia Geral, 

especialmente convocada para tal fim. 

CAPÍTULO IX 

Disposições Transitórias 

Art. 32º – As unidades autônomas não comercializadas ou que estejam na posse da construtora somente 

pagarão o valor equivalente a 30% da taxa condominial estabelecida para cada uma, entendendo-se para 

este fim, como taxa condominial, a proporcionalidade relativa a cada apartamento por despesas ordinárias 

feitas ou a fazer pelo condomínio. 

Art 33º - O síndico deverá informar à construtora, sempre que esta lhe solicitar, a situação de adimplência ou 

as taxas em atraso dos condôminos perante o Condomínio, salvo nas hipóteses em que o morador já houver 

transferido para si a propriedade plena do bem, junto ao cartório de registro de imóveis competente. 

Art. 34º - Considerando que a obrigação de pagamento das taxas e encargos condominiais é dos 

condôminos adquirentes das unidades imobiliárias, a Construtora e Incorporadora poderá fornecer lista com 

nome e endereço dos adquirentes das unidades condominiais, contra os quais, necessariamente, serão  

M:01/03 NCC 

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promovidas as medidas judiciais cabíveis para cobrança de eventuais débitos, ficando, desde já, ciente o 

Condomínio que a inobservância ao disposto neste artigo ensejará o ajuizamento e procedimento judicial 

próprio à composição das perdas e danos. 

Art. 35º - É permitido à Construtora e Incorporadora e à empresa de corretagem, até a venda da última 

unidade, ainda que isto ocorra após a concessão da Baixa e Habite-se, manter placas de venda ou painéis 

publicitários relativos às suas atividades comerciais ou industriais na frente do Condomínio, bem como a 

permanência de corretores em área comum do condomínio, ou em unidade autônoma liberada por seus 

proprietários. 

Art. 36 - À Construtora e Incorporadora, fica, deste já, de forma irrevogável e irretratável, concedido o direito, 

por sua conta e exclusiva responsabilidade, de manter o seu logotipo ou outro sinal indicativo de seu nome e 

atividade empresarial, nas dependências internas, áreas externas do Condomínio, assim como utilizar o 

telhado do prédio, para colocação de engenho publicitário, luminoso ou não, de material e dimensões a seu 

exclusivo critério a empresa com as respectivas despesas de instalação e manutenção geral, inclusive com 

energia elétrica se for o caso. Esse direito de uso somente poderá ser modificado ou extinto pela 

unanimidade dos condôminos e após 2 (dois) anos da data em que ocorrer a efetiva instalação do 

condomínio. 

CAPÍTULO X 

Disposição Final 

Art. 37º - A presente convenção sujeita toda pessoa que ocupe ou venha a ocupar o condomínio residencial 

ou qualquer de suas partes, ainda que eventualmente, obrigando a todos os condôminos, seus sub-rogados e 

sucessores. 

Parágrafo único: Os condôminos se obrigam, ainda, a informar o conteúdo da presente Convenção, dando 

conhecimento a terceiros, quando da alienação ou qualquer forma de transmissão de domínio, bem como na 

locação de suas unidades autônomas. 

Art. 38º - Fica eleito o foro da comarca onde está situado o imóvel, com renúncia expressa a qualquer outro, 

por mais especial que o seja. 

Art. 39º - Todos os litígios decorrentes da presente convenção serão submetidos ao juízo arbitral nos termos 

da lei 9307/96, e, para tanto, elegem a CAMINAS – Câmara Mineira de Mediação e Arbitragem, sediada na 

Av. Raja Gabaglia, 1.000, Conj. 1207, 12º

 andar – BH/MG, como Entidade Arbitral competente para instituir e 

processar a arbitragem que solucionará definitivamente os litígios. 

Uberlândia, 15 de junho de 2009 

________________________________________ 

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. 

Testemunhas: 

1 _______________________________ 

Nome: 

C.I. nº: 

2 _______________________________ 

Nome: 

C.I. nº: 

Cartilha PROCON - Condomínios

Como viver em condomínios

Este material foi elaborado para uma melhor compreensão sobre o assunto em face da legislação vigente e tem por objetivo informar, esclarecer e orientar você, consumidor, sobre questões relativas a condomínio.
É importante destacar que as questões envolvendo o condomínio devem ser resolvidas de preferência internamente, através de assembleias. Somente após terem sido esgotadas as tentativas de composição amigável ou consenso, a questão deve ser submetida à apreciação judicial e parâmetros estabelecidos na convenção ou no regulamento interno. Nas administrações de condomínio regidos pelo sistema de auto-gestão, os problemas que constituem relação de consumo podem ter outro tratamento.
Ressaltamos a importância do caráter preventivo deste trabalho. Nele você encontrará informações sobre os seus direitos e deveres enquanto condômino.
A lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002 (Novo Código Civil) e na atual Lei do Inquilinato

QUEM É QUEM

Condomínio - expressa a ideia, em sentido técnico, do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. Neste trabalho utilizaremos a denominação para designar o direito exercido pelas pessoas sobre suas unidades privativas e sobre as dependências de uso comum de edificação construída sob a forma de condomínio horizontal ou vertical . Entenda melhor:
Área privativa - é a unidade de cada proprietário: casa, apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem.
Áreas comuns - são as indivisíveis, integram a edificação e são utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, play ground, jardins, corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas d"àgua etc.
Condômino – é quem habita o imóvel, na condição de proprietário ou inquilino (locatário).

QUEM ADMINISTRA

A administração do condomínio pode ser realizada pelos próprios condôminos (autogestão) ou por terceiros (administradora).
Administradora – Pessoa jurídica que presta serviços administrando o condomínio. Normalmente é indicada pelo sindíco e aprovada pelos condôminos em assembleia. Está obrigada a acatar as deliberações tomadas e a prestar contas ao condomínio, de preferência mensalmente. Não possui direito a voto.
Autogestão – Neste modelo, os próprios condôminos administram o condomínio sem a presença da administradora. A opção pela autogestão deve ser decidida em assembleia. Sugere-se que a prestação de contas seja realizada mensalmente.
Independentemente da modalidade adotada é fundamental o equacionamento das despesas e receitas e uma atenção especial ao cumprimento das leis trabalhistas, previdenciárias, civis e normas de segurança (incêndio, elevadores, para-raios, elétrica etc.).
Síndico - É a pessoa que gerencia os interesses e negócios do condomínio e que pode ou não ser morador do prédio. É eleito na forma prevista em convenção, por até 2 anos, com direito à reeleição. Suas principais atribuições são:
- representar o condomínio;
- cumprir e fazer cumprir a convenção e regulamento interno;
- exercer a administração interna da edificação;
- prestar contas à assembleia dos condôminos;
- impor multas estabelecidas por lei;
- guardar durante 5 anos a documentação relativa ao condomínio.
Subsíndico – É a pessoa que substituie o síndico nas suas atribuições, quando de sua impossibilidade. A eleição de subsíndico deve ser prevista na convenção.
Conselho Consultivo – grupo consultivo composto por 3 condôminos, esse conselho é eleito para assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio. Seu mandato é de, no máximo, 2 anos, com direito à reeleição.
De acordo com o Novo Código Civil a destituição do síndico que praticar irregularidades, que não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio, deve ocorrer em assembleia convocada para este fim, pelo voto da maioria absoluta de seus membros.

NORMAS DO CONDOMÍNIO

Convenção – é o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assembleia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais.
Fração ideal: é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações).
A convenção, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária à legislação em vigor.
Deve conter, dentre outras, as seguintes normas:
- discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;
- definição das funções e das regras de utilização das áreas e serviços comuns;
- discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e extraordinárias;
- forma de escolha do síndico, subsíndico e do conselho consultivo;
- atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será ou não remunerado;
- modo e prazo de convocação das assembleias, bem como o quorum mínimo exigido;
- forma de contribuição para constituição do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietários destinada a cobrir gastos não previstos;
- forma e quorum mínimo necessários para alteração da convenção e do regimento interno. Qualquer alteração deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis;
- definição das funções do conselho consultivo.
Regimento Interno - São as regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários, locatários, ocupantes das unidades) para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembleia Geral.

PRINCIPAIS ITENS DA CONVENÇÃO E DO REGIMENTO INTERNO

Animais – A permissão ou proibição de animais de estimação no condomínio deve estar prevista na convenção ou no regulamento interno.
Construções e obras - Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em legislação específica para edificação, convenção, não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. As áreas de uso comum não podem ser alteradas salvo aprovação de todos os condôminos.
Fachada - A legislação de condomínio proíbe qualquer alteração que modifique a fachada do prédio, salvo se for obtida autorização de todos os condôminos.
Os infratores estão sujeitos a uma multa prevista na convenção e podem ser obrigados a desfazer a alteração.
Atenção - A instalação de grades ou redes protetoras não constitui alteração de fachada, pois visa à segurança, especialmente de crianças.
Garagem - A utilização de garagem em espaço de uso comum pelos moradores pode ocasionar atritos. Por isso, convém que a convenção estipule regras, como:
- identificação para entrada do veículo (selos, cartões, chaves de acionamento, zelador, etc.);
- demarcação da vaga (fixa, por chegada, por rodízio ou sorteio);
- a definição de vagas pelo tamanho do veículo;
- necessidade de manobras (pelo morador ou funcionário do condomínio);
- responsabilidade sobre furtos e danos;
- permissão ou não de lavagem de carros na garagem;
- possibilidade ou não de locação de vagas para terceiros, estranhos ao condomínio;
- utilização da garagem por visitantes;
- normas de segurança (sinalização, iluminação, extintores, demarcação etc.);
- forma jurídica da garagem, se área privativa ou comum.
Horário – A convenção, o regimento interno ou as assembleias, em função da conveniência da maioria dos condôminos, determinam os horários para realização de mudanças, uso do salão de festas e de jogos, do playground, da piscina, do fechamento das portas de acesso, de uso da garagem, etc. Ninguém, síndico, administradora ou condômino, pode determinar, unilateralmente, os horários.
Piscina – As regras para a utilização da piscina, como o horário e época de funcionamento, o exame médico, o uso por visitantes, a contratação de pessoal para segurança e a manutenção são itens que devem ser regulados pela convenção ou regimento interno.
Salão de festas - O uso do salão deve ser previsto na convenção ou no regimento interno, no que diz respeito a forma de sua utillização (custo, limpeza, horário, equipamentos etc.).

ASSEMBLEIAS E QUORUNS

Assembleia – é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomínio obrigando os moradores e visitantes e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembleia. Existem três tipos de assemblèias para deliberações sobre a edificação:
Assembleia Geral Extraordinária
É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo ¼ dos condôminos. Geralmente, as deliberações são aprovadas pela maioria dos presentes, com direito a voto.
Assembleia Geral Ordinária
É realizada uma vez por ano. Tem como principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício, bem como aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou.
Assembleia Geral Especial
É realizada em casos especiais definidos em lei, como nas situações abaixo:
- ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação;
- para decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, quer em decorrência de condenação da edificação em virtude de insegurança ou insalubridade.
Procuração - É um documento, por meio do qual uma pessoa recebe poderes de outra para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Normalmente é escrita, podendo ser feita por instrumento público (tabelião) ou particular. É com esse instrumento que o locatário pode participar das assembleias em nome do locador. Caso o proprietário do imóvel não compareça às assembleias, o inquilino, mesmo sem procuração, poderá votar questões envolvendo despesas ordinárias de condomínio.
Quorum - É o número legal mínimo de condôminos que devem estar presentes para a realização das assembleias, para que tenham validade. Os principais quoruns são:
- para deliberação das assembleias gerais ordinárias: normalmente maioria simples dos
presentes com direito a voto, salvo estipulação diversa em convenção;
- para aprovação da convenção: votos dos proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio;
- para alteração da convenção: votos de condôminos que representem no mínimo 2/3 do total das frações ideais, salvo a estipulação diversa em convenção;
- para deliberação sobre reconstrução ou venda do terreno ou materiais, em virtude de sinistro total ou que destruiu mais de 2/3 da edificação: mínimo de votos que representem a metade mais um das frações ideais de terreno
(Art. 14 da Lei 4.591/64);
- para deliberação sobre demolição e reconstrução do prédio ou alienação em virtude de insegurança, insalubridade, motivos urbanísticos ou arquitetônicos: condôminos que representem pelo menos 2/3 do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns
(Art. 17 da Lei 4.591/64);
- para convocação de assembleia geral extraordinária: 1/4, no mínimo, dos condôminos;
- para destituição do síndico: é necessário o voto da maioria absoluta dos membros presentes
em assembleia especialmente convocada;
- para os casos de alienação, concessão a terceiros de parte de uso comum, alteração do destino de parte do terreno ou coisa de uso comum: totalidade de votos representativos do condomínio.
Alienação: transferir o imóvel para outra pessoa.
Concessão: permitir que outra pessoa use o imóvel.

DESPESAS E PAGAMENTOS

Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete contábil aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. A forma de arrecadação é determinada por assembleia em função dos custos apurados ou previstos.
Despesas ordinárias - São as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação do condomínio (ex.: conta de luz utilizada em áreas comuns, manutenção de elevadores, conta de água, pequenos reparos, etc.), aos salários e encargos dos funcionários e à parcela de seguro contra incêndio da edificação. Essas despesas são pagas pelo morador da unidade, seja ele proprietário ou inquilino
(Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 – Nova Lei do Inquilinato).
Despesas extraordinárias – Dentre outras, são as despesas referentes a: obras que interessam à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação; iluminação; pinturas de laterais, fachadas, esquadrias externas; instalação de equipamentos de segurança e lazer; decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva. São entendidas ainda como despesas extraordinárias, eventuais indenizações ocorrida em data anterior à do início de eventual locação contratada, onde as despesas cabem, exclusivamente, ao proprietário da unidade, e não ao inquilino
(Art. 22 da Lei 8.245/ 91).
Fundo de Reserva - É um valor pago pelos proprietários, para fazer frente a despesas não previstas e por vezes urgentes ou inadiáveis. A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de reserva vier a ser utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação), deverá ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início de sua locação.
Pagamento por previsão - É o pagamento da contribuição condominial antecipado. É calculado em função da previsão de gastos para um determinado período. Deve ser aprovado em assembleia. Ocorrendo déficit em função de imprevistos, aumento de consumo, de preços e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra.
Pagamento por rateio – É o pagamento da contribuição condominial apurado, após o levantamento de todos os gastos de um determinado período.Também deve ser aprovado em assembleia. Nesta modalidade de pagamento, não há lançamento de rateio extra.
Rateio Extra - É o pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Destina-se a cobrir despesas ordinárias ou extraordinárias. É necessário verificar, no demonstrativo de despesas, a origem do rateio extra para determinar se o pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo proprietário.
Reajuste - Não existe, na lei, nenhuma forma prevista de reajuste para as contribuições condominiais. A assembleia é soberana para determinar a forma de arrecadação em função dos custos apurados ou previstos.
Atraso no pagamento - O artigo 12, parágrafo 3º, da Lei 4.591/64, estabelece que, no caso de atraso de pagamentos, pode-se cobrar uma multa de até 20% mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores a seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação de correção de correção monetária a partir do vencimento, para débitos inferiores a seis meses. A partir de 11 de janeiro de 2003, de acordo com o Art. 1.336, § 1.º do Novo Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento (1%) ao mês e multa de até dois (2%) por cento sobre o débito.
As penalidades aplicáveis, na ocorrência de atraso no pagamento do valor condominial, devem estar previstas na própria convenção da edificação. Compete aos condôminos, caso haja interesse, fixar ou alterar o estipulado obedecendo a forma e o quorum determinado na convenção. Os atrasos nos pagamentos, prejudicam o orçamento de todo o condomínio, acabando por vezes sendo objeto de ações judiciais.
Multas - Têm como objetivo punir os que não fazem uso normal das unidades e áreas comuns dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os infratores, moradores, funcionários, visitantes, etc. A violação dos padrões fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela Convenção, Regulamento Interno ou Assembleia Geral, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o condomínio.

NORMAS DE SEGURANÇA

Existe uma série de exigências legais, principalmente municipais, no que diz respeito às normas de higiene e segurança. Quando não cumpridas, implicam desde punições até interdição do edifício. Por envolverem questões de segurança, dentre outras, devem ser observadas as exigências quanto:
- condições de instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e de gás;
- sistema de pára-raios; limpeza caixa d"água;
- acondicionamento, recolhimento e depósito de lixo;
- extintores, porta corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;
Seguro de Incêndio - O Artigo 13 da Lei 4.591/64 obriga a contratação de seguro que inclua tanto as unidades autônomas quanto as áreas comuns. É uma despesa ordinária. No caso de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), esse seguro já vem incluso no boleto de pagamento das prestações; por isso é necessário que, antes da contratação do seguro, o proprietário que esteja vinculado ao SFH comunique ao síndico por escrito, evitando pagá-lo em dobro.
Furto em condomínio – Para os casos envolvendo furto, roubo, quebra de vidros, etc., o seguro é opcional. É conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção e em contratos por vezes firmados com empresas de prestação de serviços ou de vigilância.
Geralmente, quando a chave do carro é deixada em quadro de chaves, com o garagista, ou zelador para manobras, na ocorrência de furto ou avaria do veículo a responsabilidade é do condomínio.

DICAS PARA DIMINUIR DESPESAS E EVITAR RISCOS

A Fundação Procon/SP relaciona, a seguir, algumas recomendações para que você, administrador, síndico, proprietário ou inquilino de um condomínio, venha a contribuir para a melhoria da qualidade de vida, harmonização no convívio coletivo e até redução de custos condominiais.
Agindo de acordo com as leis em vigor, dando cumprimento à convenção e regulamento interno e procurando atuar com bom senso respeitando os direitos individuais e assumindo a sua responsabilidade ao cumprimento dos deveres e obrigações estabelecidas, com certeza o seu "Viver em Condomínio" será bastante agradável. Participe do dia a dia do condomínio, auxiliando vizinhos e o sindíco na administração do prédio. Faça críticas quando cabíveis, mas também apresente sugestões como:
- Estudo voltado à utilização racional da água, evitando desperdícios e vazamentos. Limpeza das caixas d"água regularmente e tratamento da água das piscinas. Cadastramento da edificação por unidade familiar na Sabesp.
- Vistoria periodicamente a parte elétrica, hidráulica da edificação e de gás.
- Verificação do cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à segurança da edificação (extintores, seguros, sinalização, elevadores etc.).
- Realização de pesquisas de preços na aquisição de produtos, principalmente de limpeza, e a sua guarda em local seguro; Controle de entrada e retirada, evitando, desta forma, furtos, desvios ou desperdícios.
- Análise prévia dos contratos, inclusive os de prestação de serviços que forem assinados em nome do condomínio.
- Exigência de emissão de notas fiscais ou recibos em nome do condomínio, quando da compra de materiais e execução de serviços.
- Manutenção atualizada e em local seguro dos livros contábeis, notas fiscais e recibos que comprovem pagamentos.
- Programação e realizaçãode campanhas educativas (material reciclado, limpeza, fumo, drogas, bebidas etc.). Mobilização para implementação dos programas.
- Evitar atraso no pagamento das contas, que acarretam multas e aborrecimentos.
Para fazer valer seus direitos, os condôminos, inquilinos ou proprietários, devem cumprir normas de comportamento, respeitar o direito dos moradores, funcionários e vizinhos, cumprir suas obrigações, zelar pelo bem privativo e comum e principalmente participar efetivamente das assembleias contribuindo para o aprimoramento das relações condominiais.

Fonte: Fundação Procon - SP